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买房遭遇“精神病” 是否成交法院定

作者:黄思敏? 来源:玉溪日报? 发表时间:2014-02-17 16:43:07? 点击:1367

(法案故事)“精神病”父亲低价卖房?监护人儿子打官司讨

?本报记者?黄思敏?

?????购房人与卖房人签订了房屋转让协议,并取得了房产证和土地证,这似乎是一桩再正常不过的二手房交易。谁知半路杀出了一份精神病学鉴定书———卖主的儿子以此证明父亲精神病患者,卖房无效!面对有可能败诉的官司,买主将矛头对准了鉴定书……

交易????5万元买下她的房?

2005年,家住城区的赵文伟将自己名下的一套面积为70平方米的房子卖给了邻居周斌,双方成交价为4.7万元。房款付清后,赵文伟将该房屋的产权登记过户到周斌名下。

房子交易后,周斌和老伴一直就住在里面,大家相安无事的过了好几年。但周斌怎么也没料到,住了五六年的房子也会突生变故。2010年,赵文伟的儿子赵军突然找到周斌,称其父亲一直患有精神疾病,没有民事行为能力,所签订的房屋转让协议无效。另外,这套房子是父亲与母亲的共同财产,父亲无权擅自处分。赵军表示:自己因多年在国外生活,对家里的房产变化概不清楚,2010年回国才发现父亲的房子怎么一直是别人在居住,结果到房管局查询才得知,父亲早在数年前就将房子卖给了这家人。

“父亲曾在1980年就被北京一医院确诊为精神分裂症;1995年被省神经病院确诊为精神分裂症;2010年又被市精神残疾机构鉴定为精神二级残疾;同年法院以判决书的形式宣告父亲为无民事行为能力人,并指定我为父亲的监护人。”赵军以法定代理人的身份,一直诉状将买房人周斌告上了法庭,要求判决《房屋转让合约》无效;另外周斌应清偿房屋占用费18万元。

各方坚持?签约时有无行为能力

“赵文伟与我签订《房屋转让合约》期间具有完全民事行为能力,法院宣告赵文伟为无民事行为能力人是在2010年,而我们的购房合同是在2005年签的,法院在2010年做出的宣告没有溯及力。”?周斌坚持认为,双方签订购房合同时,赵文伟具有完全民事行为能力,这份合约是双方真实意思表示,合约合法有效。另外,自己持有的《房屋所有权证》足以证明这套房屋已转移在自己名下,与赵文伟的老婆无关。

一审法院审理认为:要认定双方的购房合同是否有效,需要理清两个问题。其一,赵文伟在签订房屋买卖协议时是否具有完全民事行为能力?虽然赵文伟曾多次被医院诊断为精神分裂症,但并不能因此认定他无民事行为能力。法院是在2010年宣告他为无民事行为能力人的,此宣告不具有溯及既往的效力,不能以此认定他在签订购房合同时为无民事行为能力人。其二,赵文伟的老婆对双方之间的转让行为是否之情?据查,本案诉争房屋是赵文伟在婚姻关系存续期间购买,确属夫妻共同财产,而在赵文伟卖房子的时候,他老婆也没在合同上签字认可。然而,赵文伟的老婆曾在2006年出具过一份声明,表明自己放弃对房屋的权利,并对转让合同予以了追认,故对于赵文伟老婆主张的赵文伟擅自处理未经房屋共有人同意的抗辩意见不予成立。

据此,法院认定本案赵文伟在签订转让合同时具有民事行为能力,而且房屋共有人事后也对合同进行了追认。根据《中华人民共和国合同法》第50条:?“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”这一规定,法院依法判决双方签订的《房屋转让合约》有效,驳回了赵文伟的诉讼请求。

终审判决?确认转让合约

一审宣判后,赵文伟夫妇上诉称,法院2010年做出的为无民事行为能力宣告书是根据其患病以来形成的病例宣告的,根据既往病例足以认定其为无民事行为能力人。另外,赵文伟的老婆也表示,自己所出具的《声明》是在周斌的欺骗和胁迫下写的,属无效证据。

二审过程中,对于赵文伟到底有无民事行为能力?二审法院的观点与一审一致。至于赵文伟老婆提出曾被胁迫的主张,因她没有相应的证据证明该主张,且该声明的出具时间是在2006年,按照日常生活法则,其应及时主张权利,但为何直到2010年才提出来,这明显不符合常理。据此,法院驳回了夫妇俩的诉讼请求,维持原判。

事情到此本该告一个段落,但第三轮官司又接踵而至,赵文伟夫妇对判决不服,向省高院提出再审申请。最终,省高院依据查明的案件事实,认定赵文伟夫妇的再审申请理由不能成立,依法驳回了二人的诉讼。手持这个判决,赵文伟夫妇终于停歇了。

(本文根据正式案例改编,文中涉及姓名均为化名)

律师点评:

环亚娱乐ag88下载|官方网站本案赵文伟的前妻和儿子在一审、二审、再审中都败诉,关键在于他们(包括代理律师)没能正确地把握本案诉讼证明活动自身的规律和特点。法官必须在综合证据调查的基础上才能判断当事人主张的事实是否真实。法官不可能亲历或目睹纠纷的全过程,诉讼中法官也不能穿越时空去看见纠纷的本来面目,只能凭借诉讼中所能获得的证据的数量与质量去推断案件事实的真象。根据民事诉讼举证责任分配的法则,主张该事实存在的当事人必须提供相应的证据予以证明,以说服法官其主张的事实存在。当证明活动结束时,证明该事实存在的质与量使法官确信其存在,才可作出该事实存在的判断,否则,只能作出该事实不存在的判断。赵文伟的妻儿主张赵文伟签订房屋转让协议时无民事行为能力,必须举证证明2005年赵文伟就是心智丧失,不具备判断能力和识别能力的精神病人。根据《民法通则》规定,应经利害关系人申请,由人民法院根据司法鉴定机构或医院所作的鉴定宣告赵文伟为无民事行为能力人。赵文伟妻儿提供的宣告赵文伟为无民事行为能力人的判决书是2010年作出的,就不具有溯及2005年的效力。

赵文伟的妻子主张她2006年出具的放弃房屋权利并追认转让合同效力的声明是在受周斌欺骗和胁迫下写的,必须提供证据证明周斌故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况,诱使她作出错误意思表示;必须提供证据证明周斌以给她及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使她作出违背真实的意思表示。由于赵文伟妻儿提供的判决书证明不了赵文伟2005年属无民事行为能力人,对受欺骗受胁迫书写声明不能提供相应的证据,就只能承担败诉的不利后果。

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